[금융 이야기] IRR 쉽게 이해하기

 

 

IRR이란 무엇인가?

IRR (Internal Rate of Return)은 우리나라 말로 흔히 내부수익률이라고 불리는 하나의 투자 지표이다. 일반적으로 기업의 Capital Project에 투자하거나, 내가 하는 일인 Commercial 부동산에서 프로젝트에 투자를 할때 많이 사용하는 개념중에 하나이다.

IRR은 프로젝트의 모든 Cash Flow의 NPV를 0으로 만드는 할인률이다. 따라서, IRR의 계산을 위해서는 NPV를 계산할 수 있어야 한다.

일반적으로 기업의 Capital Project의 경우 회사의 Cost of Capital 혹은 요구 수익률과 비교하여, Capital Project의 IRR이 Cost of Capital이나 요구수익률 보다 크면 투자를 집행하고, 회사의 Cost of Capital or 요구수익률 보다 IRR이 작으면 투자를 Reject하는 형태로 사용하는 경우가 많이 있다.

 

그럼 IRR은 어떻게 구하는 것일까?

IRR의 공식은 아래와 같다.

 

 

 

 

이를 실제로 계산하기 위해서는 Finance용 계산기가 이용하거나, 혹은 Excel을 통해 계산을 하여야 한다.

 

실제로 한번 구해보자 (예시)

우선 A라는 Project에 초기 집행비용이 100만원이 들어간다고 가정하자. 그리고 총 3년간 수익이 50만원씩 배당이 나오는 프로젝트라는 가정을 해보자.

아주 간단하게 현금의 흐름을 그리면,

 

 

 

 

이 현금흐름을 IRR의 공식을 통해 구하면 아래와 같다.

 

이를 Finance 용 계산기 혹은 엑셀을 통해서 IRR값을 구하게 되면, IRR은 23.38% 이다. 따라서 23.38%가 회사의 요구 수익률이나 Cost of Capital보다 크게되면 이 프로젝트는 실행하게 될 확률이 높은 프로젝트가 된다.

예를 들어 회사의 요구 수익률이 9%라고 한다면, 이 프로젝터의 경우 IRR이 23.38%이므로 회사의 요구 수익률 보다 높은 프로젝트이고, 이 프로젝트는 수행할 확률이 높게 된다.

IRR은 실제로 수익이 발생하는 개념에서 사용할 수 도 있고, 혹은 Cost를 Saving하는 개념에서 활용할 수도 있다. 예를 들어 100만원을 투자하여 A라는 기계를 설치시, 향후 3년간 50만원의 비용절감이 예상된다면 동일한 공식으로 투자에 대한 IRR을 구할 수 있다.

 

 

단, IRR에도 두가지 한계가 있는데,

1. CF가 일반적인 형태가 아닐 경우 여러 개의 IRR이 존재할 수 있다

앞에서 말했듯이, IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인률이다. IRR은 흔히 초기에 Capital Investment 가 일어나고, 이후에 수익이 발행하거나 비용이 감소하는 형태의 프로젝트에 적합하다. 만약에 중간에 추가적인 Capital investment가 발생하는 Cashflow의 경우에는, IRR의 공식의 특성상 여러개의 IRR이 발생할 수도 있다.

2. IRR은 CF가 회사의 자본비용이 아니라 IRR만큼으로 매번 재투자가 될 수 있다는 것을 가정한다.

하지만 실제 현실은 그렇지 못한경우가 대부분이다. 위의 예를 든 Cash flow의 경우 IRR이 23.38% 가 나오는데, 이는 Year 1에 발생한 Cashflow인 50이 23.38%의 프로젝트에 재투자 되는 것을 가정하였을 때, 전체 프로젝트의 IRR이 23.38%가 나오는 것이다.

이를 표로 보면

이런 형태로 Year 1, 2에서 발생한 Cashflow가 재투자 되어야지만 최종적으로 연간 23.38%라는 수익률이 나오는 것이다.

(100 X (1+23.38%)^2 = 187.82)

하지만 현실 세계에서 이렇게 동일한 수익률의 프로젝트에 재 투자될 확률은 매우 희박하기에 이 또한 IRR이 가진 한계중 하나라고 할 수 있다.